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香港市区老化问题日趋严重，旧区高龄楼宇日久失修，不仅维修保养成本极高，更频频威胁市民的生命财产安全。据政府最新数据显示，过去十年本港楼龄达50年或以上的楼宇，每年剧增约510幢，然而市区重建局及私营机构每年拆卸重建的楼宇平均仅约160幢。这项急剧扩大的「重建赤字」，反映出单靠市建局的公营力量，根本无法追上楼宇老化的惊人速度。面对此一严峻局势，政府推出「额外地积比率先导计划」及「跨区地积比率转移」两项突破性政策，主动为私人市场松绑并提供财务诱因，方向正确且极具政策前瞻性，值得社会各界予以高度肯定。

香港市区老化问题日趋严重，旧区高龄楼宇日久失修。

一、打破财务可行性瓶颈：政策思维的崭新突破

私营机构参与旧区重建的最大阻碍在于财务可行性，发展局今次展现出崭新且进取的政策思维，大刀阔斧地推出两项新措施，正是精准切中了私人市场的痛点。

长期以来，私营机构参与旧区重建的最大阻碍在于财务可行性（Financial Viability）。旧区地盘往往权益分散、收购成本高昂，加上受制于现行地积比率限制，重建后的楼面面积增长有限，导致私人发展商望而生畏。政府发展局今次展现出崭新且进取的政策思维，大刀阔斧地推出两项新措施，正是精准切中了私人市场的痛点。

额外20%免补地价总楼面面积：发展商若承诺拆卸指定地区、楼龄50年或以上且地盘面积不小于700平方米的住宅楼宇，即可获奖励额外地积比率。这项诱因可直接转化为实体建筑面积，或抵销北都及全港其他土地交易的地价，大幅提升项目的投资回报率与商业吸引力。

跨区转移地积比率的全面优化：打破过往仅限同区转移的框架，容许「输出地盘」跨区转移至全港其他地区甚至新发展区。同时将接收地盘的面积门槛由1,000平方米下调至700平方米，并取消最多两个接收地盘的限制，大大增加了市场在规划上的弹性。

二、兼顾公共利益与私营动力：公私营合作的新典范

发展局推出「额外地积比率先导计划」及「跨区地积比率转移」两项突破性政策，主动为私人市场松绑并提供财务诱因。

新政策的精妙之处，在于它并非单纯向发展商「送礼」，而是巧妙地将私人商业利益与整体社会公共利益进行深度绑定。

活化社区与改善公共环境：新政策规定，若将「输出地盘」转作对社区有裨益的指定用途，可在输出地盘获得免补地价的额外楼面面积，作为管理及维修保养的资金支持。这不仅能减低旧区的高密度压力，更能促进社区设施的补足。

标准金额简化程序：采用标准金额来计算额外地积比率的地价价值，并将输出与接收地盘的补地价评估合并处理，显著简化了行政审批程序，大大缩短项目开发周期，降低市场运作的时间成本与不确定性。

城规会严格把关：所有跨区地积比转移个案均须向城规会提交规划申请，确保额外发展密度不会对周遭环境、交通及景观构成负面影响，平衡了发展速度与居住品质。

三、落实细节与未来展望：由「先导」迈向「常态」

土地及建设咨询委员会对政府的两项新措施表示高度支持，反映出业界对政策方向的广泛共识。政府目标于2026年第三季正式实施该两项措施，为确保政策顺利落地并发挥最大效益，当局在执行层面仍需留意以下关键。

订明清晰的技术指引：由于地积比转移及地价抵销涉及复杂的技术与财务操作，政府应在即将发出的「联合作业备考」及「城规会规划指引修订本」中，明确列出申请细节与标准，让业界有章可循。

动态评估与弹性放宽：作为先导计划，政府应紧密监察市场反应。若先导计划试行顺利、业界反应踊跃，发展局应及早规划将计划常态化，并考虑进一步放宽地盘面积要求（如适度下调700平方米的限制）或扩大指定地区的涵盖范围，以惠及更多零碎的旧区地盘。

文：吴桐山

学研社成员、时事评论员

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